KKO:2020:23

Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Tarkastusvelvollisuus

Diaarinumero:

S2018/704

Taltionumero:

299

Antopäivä:

4.3.2020

Ostajille oli ennen kaupan tekemistä annettu vuonna 1960 rakennetusta asuinrakennuksesta laadittu kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan kosteutta oli rakennuksen kellaritiloissa mutta ei sen yllä olevissa lattia- ja seinärakenteissa. Kaupan jälkeen kellarin betoniholvin yläpuolisissa alapohjarakenteissa sekä ulkoseinärakenteiden alaosissa havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka olivat aiheutuneet kellarista johtuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä kylmän betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

Korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota kiinteistön virheeseen.

MK 2 luku 22 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Tausta

A ja B (jäljempänä myös ostajat) olivat 30.8.2013 ostaneet C:ltä (jäljempänä myös myyjä) 138 000 euron kauppahinnalla kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä piharakennus, autotalli ja varastotiloja. Kaupanteon yhteydessä kohteesta oli 27.8.2013 laadittu kosteusmittausraportti, jossa oli muun muassa todettu kellarin perusmuurin alaosien, betonisten väliseinien alaosien, anturoiden ja maanvaraisen betonilaatan sekä maapohjan olevan kosteita. Lattia- ja seinäpintojen sekä eristetilojen ja alajuoksujen kosteus oli raportissa todettu normaaliksi.

Ostajat olivat 18.8.2016 teettäneet talon alapohjan kuntotutkimuksen. Tutkimuksessa rakennuksen kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa oli todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita. Alapohjan vaurioituminen oli tutkimusraportin mukaan johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

Kanne ja vastaus Satakunnan käräjäoikeudessa

A ja B vaativat, että C velvoitetaan suorittamaan heille 100 000 euroa hinnanalennusta kiinteistön laatuvirheen perusteella. Kanteensa perusteena he vetosivat edellä mainittuihin alapohjarakenteiden ja ulkoseinärakenteiden alaosien kosteus- ja mikrobivaurioihin sekä eräisiin muihin virheisiin. Alapohja- ja seinärakenteiden vauriot aiheuttivat terveyshaittaa, ja niiden korjaaminen maksaisi 95 000 euroa. Ostajat katsoivat, ettei heillä ollut kosteusmittausraportista 27.8.2013 saamansa tiedot huomioon ottaen ollut aihetta epäillä vaurioita alapohjan ja seinien rakenteissa.

C vaati kanteen hylkäämistä. Hän vetosi muun ohella siihen, että kellarin kunnon ja kosteuden vuoksi oli ollut ilmeistä, että myös alapohjassa oli kosteuden aiheuttamia vaurioita, ja että myös ostajien oli tullut varautua vaurioihin.

Käräjäoikeuden tuomio 8.3.2018 nro 18/3946

Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että alapohjassa ja seinärakenteiden alaosissa oli kosteusvaurioita, jotka johtuivat kellarin kosteusrasituksesta ja kosteuden tiivistymisestä lämpötilaerojen takia betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Vaurioiden vuoksi talon sisäilman mikrobipitoisuus oli ollut terveydelle haitallisella tasolla. Vauriot oli korjattava rakenteet purkavalla korjaustavalla, jonka kustannukset olisivat 95 000 euroa.

Käräjäoikeus totesi, ettei ostaja maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Kellaritiloissa näkyvissä ollut maaperästä ja sivulta ulkoapäin tuleva kosteus oli ollut ostajien havaittavissa. Lisäksi kosteusmittausraportissa oli ehdotettu toimenpiteenä salaojajärjestelmän tekemistä sekä kellarin maapohjan kuorimista, tasaamista, suodatinkankaan ja sepelin asentamista tai vaihtoehtoisesti betonilattian valamista. Ostajien oli pitänyt olla tietoisia näkyvistä vauriojäljistä kellarin perusmuurin alaosissa, betonisten väliseinien alaosissa, anturoissa, maanvaraisessa betonilaatassa ja maapohjassa sekä salaojajärjestelmän mahdollisesta puuttumisesta. Toisaalta rakennuksen sisätiloissa ei ollut havaittu kosteusvaurioita. Lattia- ja seinäpinnoilla oli todettu normaali kosteus, samoin mitatuissa eristetiloissa ja alajuoksuissa. Myöskään kellarin puolelta tarkasteltuna betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei ollut silmämääräisesti havaittu vaurioita.

Käräjäoikeus katsoi, että ostajilla ei ollut ollut aihetta epäillä, että perusmuurin alaosissa, anturoissa ja maanvaraisessa betonilaatassa todettu kosteus ulottuisi koko alapohjaan. Ostajilla ei ollut kellarin kosteuden perusteella ollut aihetta myöskään epäillä, että kellarista aiheutuva kosteusrasitus sekä lämpötilaeroista johtuva kosteuden tiivistyminen betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan aiheuttaa kosteusvaurion alapohjaan. Sen vuoksi käräjäoikeus katsoi, että ostajilla ei ollut ollut erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi eivätkä he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistössä oli alapohjan seinärakenteiden kosteusvaurioiden vuoksi maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe. Ostajilla oli tämän virheen sekä eräiden muiden laatuvirheiden perusteella oikeus hinnanalennukseen. Käräjäoikeus velvoitti C:n suorittamaan A:lle ja B:lle hinnanalennuksena 80 000 euroa korkoineen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Kalle Kalliokoski.

Vaasan hovioikeuden tuomio 24.9.2018 nro 414

C vaati valituksessaan, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. A ja B vaativat valituksen hylkäämistä.

Hovioikeudessa oli alapohjan kosteusvaurioiden osalta kysymys ensisijaisesti siitä, kuuluiko vastuu vaurioista maakaaren 2 luvun 22 §:n nojalla ostajille heidän kaupan kohteesta ennen kaupan tekemistä tietoonsa saamien seikkojen vuoksi.

Hovioikeus totesi, että kysymyksessä oleva omakotitalo oli kaupantekohetkellä ollut jo yli 50 vuotta vanha ja rakennettu rakentamisaikaisten rakennusmääräysten ja tavan mukaisesti. Kellarin päälle valetun betoniholvin päälle oli rakennettu puukoolattu lattia, jossa oli käytetty eristeenä kosteus- ja mikrobiherkkää purua.

Kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisissä alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa kaupan jälkeen todetut kosteusvaurion osoittavat mikrobivauriot eivät olleet olleet tiedossa kaupantekohetkellä. Vaurioituminen oli kuitenkin riidattomasti johtunut kellarista aiheutuvasta, ostajien tiedossa kaupantekohetkellä olleesta kosteusrasituksesta sekä tämän kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

Omakotitalon alapohjarakenne oli ollut rakentamisajankohtaan nähden tyypillinen, ja tällaiseen rakenteeseen liittyi merkittävä kellarin kosteusrasituksesta aiheutuvien vaurioiden riski. Hovioikeus katsoi, että ostajien oli täytynyt rakennuksen iän ja sen kellarin kosteudesta saamiensa tietojen perusteella varautua siihen, että kellarin kosteudella oli voinut olla haitallisia vaikutuksia rakennuksen alapohjarakenteisiin myös laajemmin. Tätä johtopäätöstä ei riittänyt muuttamaan se, että ennen kaupantekoa suoritetussa kosteusmittauksessa betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei ollut silmämääräisesti havaittu vaurioita ja siinä tarkastetuissa kohdissa alajuoksut olivat olleet silminnähden terveitä ja porattaessa kovia.

Hovioikeus katsoi, että ostajille oli syntynyt erityinen selonottovelvollisuus kaupan kohteen kunnon tarkemmasta selvittämisestä. Sen vuoksi he eivät voineet vedota virheenä todettuihin salaisiin vaurioihin, jotka olisivat olleet selvitettävissä kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Hovioikeus katsoi, ettei kaupan kohteessa ollut myöskään muita hinnanalennukseen oikeuttavia virheitä. Se kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Hagar Nordström, Pasi Vihla ja Eerika Hirvelä.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle ja B:lle myönnettiin valituslupa.

A ja B vaativat valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja että asia palautetaan hovioikeuteen ja jätetään alapohjan kosteusvaurioiden osalta käräjäoikeuden tuomion varaan.

C vaati vastauksessaan valituksen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja alempien oikeuksien ratkaisut

1. A ja B ovat 30.8.2013 ostaneet C:ltä kiinteistön 138 000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä piharakennus, autotalli ja varastotiloja. Rakennusalalla toimiva yritys oli laatinut kosteusmittauspöytäkirjan, joka on ollut ostajien käytettävissä kaupasta päätettäessä. Pöytäkirjan mukaan talon kellarin betonirakenteissa on havaittu kosteutta mutta asuinkerroksen lattia- ja seinäpintojen sekä eristetilojen ja alajuoksujen kosteusarvot ovat olleet normaaleja.

2. Ostajat ovat kanteessaan vaatineet myyjältä hinnanalennusta kiinteistön laatuvirheen perusteella. He ovat vedonneet laatuvirheenä siihen, että omakotitalon kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa ja puisten ulkoseinärakenteiden alaosissa oli kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita. Todetut mikrobivauriot sijaitsivat näiden rakenteiden lämmöneristeissä. Asunnon sisätiloihin ilmavirtausten mukana kulkeutuneet mikrobikasvustojen aineenvaihduntatuotteet, itiöt ja rihmaston kappaleet olivat aiheuttaneet ostajille terveyshaittaa. Alapohjan vaurioituminen oli johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

3. Myyjä on vastustanut vaatimuksia muun ohella sillä perusteella, että ostajien on ennen kauppaa kellarin kunnosta ja kosteudesta saamiensa tietojen perusteella tullut varautua vaurioihin alapohjassa.

4. Käräjäoikeus on velvoittanut myyjän suorittamaan hinnanalennusta. Käräjäoikeus on katsonut, että kiinteistössä on kosteusvaurioiden, sisäilmahaitan ja sen kanssa syy-yhteydessä olevien mikrobivaurioiden vuoksi ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe ja että ostajat eivät olleet laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan.

5. Myyjän valituksesta hovioikeus on kumonnut käräjäoikeuden tuomion ja hylännyt kanteen. Hovioikeus on katsonut, että ostajille oli heidän saamiensa rakennuksen ikää, rakentamistapaa ja kellarin kosteutta koskevien tietojen perusteella syntynyt maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen selonottovelvollisuus kaupan kohteen kunnon tarkemmasta selvittämisestä. Sen vuoksi he eivät voineet vedota laatuvirheenä kanteessa tarkoitettuihin vaurioihin, jotka olisivat olleet selvitettävissä kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Kysymyksenasettelu

6. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, ovatko ostajat ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheenä alapohjan ja seinärakenteiden vaurioihin. Asiassa tulee arvioitavaksi erityisesti se, ovatko kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenevät tiedot antaneet ostajille aiheen edellyttää rakennuksen kunnon tarkempaa selvittämistä sellaisin toimenpitein, joilla kaupan jälkeen ilmi tulleet vauriot olisi voitu havaita.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

7. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

8. Maakaaren säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp s. 56–57) mukaan ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

9. Korkein oikeus on arvioinut kiinteistön ostajan ennen kauppaa saamien rakennuksen vaurioita tai riskirakenteita koskevien tietojen vaikutusta ostajan tarkastusvelvollisuuteen ratkaisuissa KKO 2004:78, KKO 2009:31 ja KKO 2019:16. Ratkaisuissa on otettu huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus.

10. Ratkaisun KKO 2019:16 (kohta 7) mukaan ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Silloin, kun ostajan saamat tiedot tai hänen tekemänsä havainnot antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

11. Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajien tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttivat ostajille ennen kauppaa esitetyssä kuntotarkastusraportissa annetut tiedot rakennuksessa olevista riskirakenteista ja lahovaurioista sekä raportissa esitetyt korjaus- ja lisätutkimussuositukset. Ratkaisussa katsottiin, ettei ostajilla ollut saamansa tiedot huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi ollut vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa oli rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita. Ostajat eivät heidän tiedossaan olleet vauriot, riskirakenteet ja lisätutkimussuositukset huomioon ottaen olleet voineet luottaa tarkastamattomien rakenteiden olevan kunnossa pelkästään sillä perusteella, että asuintiloissa ei ollut havaittu merkkejä kosteusvaurioista ja että myyjä ei ollut havainnut rakennuksessa puutteita. Koska ostajilla oli kohteesta saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää lisätutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, he eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin.

12. Korkein oikeus toteaa, että havaittujen vauriomerkkien ja riskirakenteiden merkityksen sekä niiden edellyttämien selvitystarpeiden arviointi voi edellyttää sellaista rakennusalan osaamista, jota kiinteistön ostajalla ei ole itsellään. Mikäli ostajalla on käytettävissään rakennusalan asiantuntijan arvio näistä seikoista, hänen voidaan ratkaisusta KKO 2019:16 ilmenevin tavoin edellyttää ottavan sen huomioon lisätutkimusten tarpeellisuutta arvioidessaan. Jos tällaisessa arviossa ei ole ilmennyt lisätutkimus- tai korjaustarvetta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuden kannalta on keskeistä, olisiko ostajan tavanomaisen yleistietämyksen perusteella tullut ymmärtää omien havaintojensa tai muiden tietojen antavan aiheen lisätutkimusten tekemiseen tai tähän liittyvän asiantuntija-avun hankkimiseen. Merkitystä on tällöin vaurioon tai vaurioitumisriskiin viittaavien seikkojen ohella myös sellaisella selvityksellä, joka on antanut ostajalle aiheen luottaa siihen, että merkittäviä piilossa olevia vaurioita ei ole.

Ostajien ennen kauppaa saamat tiedot

13. Todisteena ostajien ennen kauppaa saamista tiedoista on esitetty 27.8.2013 päivätty kosteusmittauspöytäkirja, joka on laadittu kaupanteon yhteydessä ja joka on ollut ostajien käytettävissä kaupasta päätettäessä. Kiinteistön kauppakirjan mukaan ostaja on ottanut rakennuksen vastaan siinä kunnossa kuin se ostajalle esiteltäessä oli ja kosteusmittauspöytäkirjan mukaan on. Kauppakirjan mukaan ostaja on ottanut vastattavakseen pöytäkirjassa todetut toimenpide-ehdotukset.

14. Pöytäkirjan alussa esitetyistä perustiedoista ilmenee, että kysymys on vuonna 1960 rakennetusta omakotitalosta, jossa on yksi asuinkerros ja kellari. Kellarin lattiarakenteena on osin maanvarainen betonilaatta, osin maapohja. Kellarin yläpuolisen betoniholvin päälle on rakennettu asuinkerroksen puukoolattu lattia, jonka eristeenä on käytetty pääasiassa kutterinlastua. Salaojituksesta ei pöytäkirjan mukaan ole tietoa. Sadevesiä oli osin ohjattu pois rakennuksen läheisyydestä, mutta se, mihin ne laskevat, ei ollut selvinnyt kartoituksessa.

15. Pöytäkirjan mukaan rakennuksen kuntoa on kartoitettu osin aistinvaraisesti, osin mittaamalla pintojen ja rakenteiden kosteuspitoisuuksia. Alapohjan eristetilaan ja alajuoksuihin on porattu seitsemän tarkastusreikää, joista on mitattu kosteus kosteusmittarilla. Lisäksi lattia- ja seinäpintojen kosteutta on mitattu suuntaa-antavalla pintakosteuden osoittimella rakenteita rikkomatta. Yläpohja, kellari ja vesikatto on tarkastettu silmämääräisesti.

16. Kellaria, alapohjarakennetta ja asuintiloja koskevina aistinvaraisina havaintoina pöytäkirjassa on todettu muun ohella seuraavaa:

- Sisälattioissa on epätasaisuutta.

- Kellarin puolelta betoniholvissa ja perusmuureissa ei silmämääräisesti havaittu vaurioita.

- Kaikissa tarkastetuissa kohdissa alajuoksut olivat silminnähden terveitä ja poratessa kovia.

- Kellaritiloissa oli näkyvissä maaperästä ja sivulta ulkoapäin tulevaa kosteutta. Maapohjan päällä oli osittain rakennusaikaista jätettä, joka oli maatumassa.

17. Pöytäkirjan kohdasta ˮMittauksissa todettu kostea alueˮ ilmenee, että asuinkerroksen lattia- ja seinäpinnoilla sekä mitatuissa eristetiloissa ja alajuoksuissa on havaittu normaali kosteuspitoisuus. Kosteita ovat olleet kellarissa perusmuurin alaosat, betonisten väliseinien alaosat, anturat ja maanvarainen betonilaatta sekä maapohja. Kellarin yläpuolisen holvin kosteudesta ei ole mainintaa. Kohdassa ˮHavaitut vauriot rakenteissaˮ mainitaan vain lattioiden epätasaisuus.

18. Havaintojen kuvaamisen jälkeen pöytäkirjassa esitetään toimenpide-ehdotuksia. Yleisenä ohjeena suositellaan rakennuksen ympärille tehtäväksi täydellinen salaoja- ja sadevesijärjestelmä patolevyin. Lisäksi todetaan, että kellarin käyttömukavuutta voidaan lisätä poistamalla maapohjan humusmainen pinta ja rakennusjätteet. Toimenpide-ehdotuksena lausutaan, että kellarin kuoritun ja tasatun maapohjan päälle asennetaan suodatinkangas sekä pesty ilman tuhkaa oleva sepeli tai vaihtoehtoisesti valetaan maapohjan päälle betonilattiat.

19. Pöytäkirjassa on myös asuinkerroksen pohjapiirros mittauspaikkoja koskevin merkinnöin sekä luettelo mittaustuloksista. Mittaustuloksista ilmenee kunkin tarkastusreiän osalta suhteellinen kosteus (45–66 %), lämpötila (15–17 °C) ja absoluuttinen kosteus (5,43–7,51 g/kg) sekä sanallinen arvio, jonka mukaan kosteus on normaali.

Kaupan jälkeen havaitut vauriot ja niiden syntyyn vaikuttaneet tekijät

20. Asiassa on riidatonta, että rakennuksen kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa sekä ulkoseinärakenteiden alaosissa on todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita.

21. Todisteena esitetystä 18.8.2016 päivätystä kuntotutkimusraportista ilmenee, että alapohja- ja ulkoseinärakenteiden vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä kellarin yläpuolisen betoniholvin ja sen päällä olevan lämmöneristeen rajapintaan. Kellarikerroksen tuuletusaukkojen muuraaminen umpeen on estänyt maaperästä haihtuvan kosteuden pois tuulettumista. Betoniholvin kosteus on tasaantunut kellarin ilman kosteuteen ja aiheuttanut kosteusrasitusta betoniholvin päällä olevaan puukoolattuun alapohjaan, jonka kosteus pyrkii tasaantumaan betoniholvin kosteuteen. Sokkelin pystysuuntaisen lämmöneristeen puuttumisen vuoksi kylmyys on alentanut betoniholvin lämpötilaa siinä määrin, että betoniholvin ja lämmöneristeen väliin on muodostunut kastepiste. Koska kellarissa ei ole ollut lämpöeristeitä tai lämmitystä, betoniholvi on ollut talvikautena kauttaaltaan viileä, jolloin sisäilman kosteus on tiivistynyt lämmöneristeen ja betoniholvin rajapintaan nostaen suhteellisen kosteuden tasolle, jossa mikrobikasvuston syntyminen on mahdollista.

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden arviointi

22. Asiassa on arvioitavana, olisiko ostajilla ollut ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella velvollisuus ryhtyä sellaiseen tarkastukseen, jossa kaupan jälkeen todetut alapohjan ja seinärakenteiden alaosien vauriot olisivat tulleet ilmi. Vauriot on kuntotutkimuksessa 18.8.2016 havaittu rakenteita avaamalla, eikä asiassa ole väitettykään, että vauriot olisi voitu havaita joillakin rakennukseen vähemmän kajoavilla toimenpiteillä.

23. Korkein oikeus toteaa, että ostajille ennen kaupantekoa annetusta kosteusmittauspöytäkirjasta on käynyt ilmi sellaisia seikkoja, jotka ovat korostaneet ostajien tarkastusvelvollisuutta. Kaupantekohetkellä yli viisikymmentä vuotta vanhan rakennuksen osin maapohjaisessa ja osin betonilaatan päälle rakennetussa kellarissa on ollut maaperästä ja sivulta ulkoapäin tulevaa kosteutta siten, että ainakin perusmuurin alaosat, betonisten väliseinien alaosat, anturat ja maanvarainen betonilaatta sekä maapohja ovat olleet kosteita. Ostajien tiedossa on niin ikään ollut, että kellarin holvin yläpuolisessa asuinkerroksessa on ollut puukoolattu lattia sekä puurunkoiset seinät, joiden eristeenä on käytetty puuainesta.

24. Kosteusmittauspöytäkirjasta ei ole kuitenkaan käynyt ilmi, että kellarin yläpuolinen betoniholvi tai sen yläpuoliset rakenteet olisivat kosteita tai vaurioituneita. Pöytäkirjasta ei ilmene myöskään sokkelin lämmöneristyksen puutteellisuus, joka on edellä kuvatulla tavalla vaikuttanut kosteusvaurion syntymiseen.

25. On yleisesti tiedossa, että kosteus voi siirtyä muun muassa betonisissa rakenteissa. Siten tieto kellarin kosteudesta on antanut ostajille aiheen epäillä, että myös kellarin yläpuoliset alapohjarakenteet ovat voineet kostua. Yleisesti tiedetään myös, että puu ja siitä valmistetut rakennusmateriaalit voivat vaurioitua altistuessaan liialliselle kosteudelle. Ostajilla on siksi kellarin kosteudesta ja alapohjan rakenteesta saamansa tiedon perusteella ollut aihe epäillä, että kellarin kosteus on voinut levitä myös alapohjaan tai asuinkerroksen seiniin ja aiheuttaa niissä vaurioita. Näiden seikkojen vuoksi ostajien olisi tullut edellyttää myös kellarin yläpuolisten rakenteiden kunnon tavanomaista perusteellisempaa selvittämistä.

26. Alapohjan ja asuintilojen kuntoa on ennen kauppaa pyritty selvittämään rakennusalalla toimivan yrityksen tekemällä aistinvaraisella tarkastuksella ja myös erilaisilla mittauksilla. Kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenevin tavoin seinien ja lattian kosteutta on mitattu pintakosteuden osoittimella. Lisäksi eristetilaan ja alajuoksuihin on porattu useita tarkastusreikiä, joista on mitattu kosteus. Mittauksissa on havaittu vain normaaleja kosteusarvoja.

27. Korkein oikeus toteaa, että pintakosteuden osoittimella on mitattu kosteutta pelkästään lattia- ja seinäpinnoista, ja mittausten tulokset ovat olleet kosteusmittauspöytäkirjastakin ilmenevin tavoin vain suuntaa-antavia. Ostajatkaan eivät ole voineet perustellusti olettaa, että mahdollinen rakenteiden sisällä oleva kosteus tai siitä aiheutuneet vauriot olisivat tulleet ilmi pintakosteuden osoittimella tehdyissä mittauksissa. Sen sijaan tarkastusreikiä poraamalla on saatu tietoa nimenomaan rakenteiden sisällä olevasta kosteudesta. Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan tällöin on tehty muutoinkin havaintoja materiaalien kunnosta. Mittausten tekijä on näiden havaintojen perusteella arvioinut alajuoksupuut silminnähden terveiksi.

28. Korkein oikeus katsoo, että edellä kuvattujen mittaustulosten perusteella ostajat ovat voineet luottaa siihen, että lattia- ja seinärakenteissa ei ole kosteutta tai kosteudesta aiheutuneita vaurioita. Vaikka mittaukset ovat kohdistuneet vain rakenteiden yksittäisiin kohtiin, niitä on kuitenkin tehty seitsemästä kohdasta. Korkein oikeus katsoo, että ostajat ovat pöytäkirjassa esitettyjen tietojen luotettavuutta arvioidessaan voineet lähteä siitä, että alan yrityksen tekemät mittaukset ovat olleet riittäviä ja edustavia ottaen huomioon myös yrityksen tiedossa olleen kosteuden kellaritiloissa.

29. Kosteusmittauspöytäkirjassa ei ole mainittu, että käytettyyn tutkimustapaan liittyisi epävarmuustekijöitä. Pöytäkirjaan on kirjattu joitakin toimenpide-ehdotuksia, mutta siinä ei ole suositeltu tehtäväksi rakennuksen alapohjaa koskevia lisätutkimuksia tai tuotu esiin tähän liittyviä korjaustoimenpidetarpeita. Asiassa ei ole muutoinkaan tullut esiin sellaisia seikkoja, joiden perusteella ostajilla olisi ollut aihe pitää tehtyjä mittauksia alapohjan ja seinärakenteiden kunnon selvittämiseksi riittämättöminä.

30. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että ostajilla ei ole rakennuksen ikä, rakentamistapa ja tiedossa ollut kosteusrasitus huomioon ottaenkaan ollut aihetta edellyttää tehtyä laajempia tutkimuksia alapohjan ja seinärakenteiden kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa. Sen vuoksi ostajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan ja seinien alaosien vaurioihin.

Asian käsittelyn jatkaminen

31. Hovioikeus on katsonut, että ostajat ovat laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa ja sen vuoksi menettäneet oikeuden vedota virheenä alapohjan ja seinien alaosien vaurioihin. Päädyttyään hylkäämään kanteen tällä perusteella hovioikeus ei ole lausunut siitä edelleen riitaisesta kysymyksestä, onko kiinteistössä mainittujen vaurioiden perusteella katsottava olevan maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Sen vuoksi ja oikeusastejärjestys huomioon ottaen asian käsittelyä on tarkoituksenmukaista jatkaa hovioikeudessa.

Päätöslauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan.

Asia palautetaan Vaasan hovioikeuteen, jonka on omasta aloitteestaan otettava asia edelleen käsiteltäväkseen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Marjut Jokela, Pekka Koponen, Tuomo Antila, Lena Engstrand ja Alice Guimaraes-Purokoski. Esittelijä Mia Hoffrén.

KKO:2019:16

Kiinteistön kauppa - Laatuvirhe - Tarkastusvelvollisuus

Diaarinumero:

S2017/633

Taltionumero:

329

Antopäivä:

27.2.2019

Kiinteistön ostajille oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kun ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostajat eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa. (Ään.)

MK 2 luku 22 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Tausta

A ja B olivat ostaneet C:ltä 85 000 euron kauppahinnalla kaksi kiinteistöä. Niistä toisella sijaitsi vuonna 1958 rakennettu liikekiinteistö/asuinrakennus, joka oli muutettu kokonaan asuinkäyttöön. Ennen kauppaa ostajille oli annettu nähtäväksi kuntotarkastusraportti. Kauppakirjan mukaan kuntotarkastusraportissa mainitut seikat oli huomioitu kauppahinnassa. Kuntotarkastusraportista ilmeni muun muassa, että kallioiselle rinnetontille rakennetun talon maanpintaa lähellä olleissa puurakenteissa oli kosteusvaurioita, että kellarissa oli kosteutta ja sinne tuli keväisin vettä ja että maanpinta vietti rakennukseen päin. Rakennuksessa ei ollut salaojajärjestelmää eikä sokkelin ulkopuolella kosteuseristystä. Raportissa oli suositeltu lisätutkimuksia vaurioiden laajuuden selvittämiseksi. Raportin mukaan talossa oli niin sanottu rossipohja.

Kanne Pohjois-Savon käräjäoikeudessa

A ja B vaativat ensisijaisesti kiinteistön kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnanalennusta kiinteistön laatuvirheen perusteella. Rakennuksen alapohja- ja ulkoseinärakenteissa oli laajoja kosteus-, home- ja lahovaurioita. Rakennuksessa ei ollut tuulettuvaa alapohjaa, kuten heille oli ennen kauppaa ilmoitettu, vaan maanvarainen betonilaatta. Rakennus ei ollut kunnoltaan sellainen kuin oli sovittu ja kuin heidän oli annettu ymmärtää.

C vaati kanteen hylkäämistä. Ostajat olivat havainneet tai ainakin voineet havaita kaikki kanteensa perusteena esittämänsä seikat kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa, eivätkä he siksi voineet vedota niihin virheinä. A ja B olivat tarkastaneet kaupan kohteen perusteellisesti ennen kaupantekoa. C oli hyvissä ajoin ennen kauppaa esittänyt A:lle ja B:lle kuntotarkastusraportin, josta ilmenivät kaupan kohteen todetut ominaisuudet, puutteet ja viat. Pintapuolisessa kuntotarkastuksessa havaitut viat olivat olleet niin laajoja ja vakavia ja rakennuksen rakenteet oli todettu niin virheellisiksi, että oli ilmeistä, että tarkastamatta jääneiden rakenteiden sisällä oli lisää vastaavia vikoja. Rakennus oli yli viisikymmentä vuotta vanha, se oli rakennettu rakennusaikana voimassa olleiden rakennusmääräysten mukaisesti ja sen rakenteet olisivat ilman kosteusvaurioitakin olleet käyttöikänsä lopussa.

A ja B olivat ennen kauppaa saaneet tiedon muun muassa seuraavista seikoista: Rakennuksen seinässä ja rossipohjassa oli lahovaurioita. Talo oli rakennettu rinteeseen siten, että maanpinta ja peruskallio viettivät jyrkästi rakennusta kohti johtaen katto-, sade- ja sulamisvedet rakennuksen alle sekä sen seinä- ja lattiarakenteisiin. Varsinkin rakennuksen ylärinteen puolella seinien puurakenteet olivat liian lähellä maanpintaa ja osin maassa kiinni. Seinien ulkolaudoituksen takaa puuttui tuuletusrako. Rakennuksen sokkelissa ei ollut ulkopuolista vedeneristystä eikä tuuletusaukkoja. Rakennuksen rossipohjan puurakenteet olivat liian lähellä maanpintaa ja lattiarakenne oli kiinni maassa, mikä puuttuvan tuuletuksen kanssa aiheutti kosteusvaurioita. Kellariin tulvi keväisin vettä, joka poistettiin uppopumpulla, ja kellarissa oli jatkuvaa ja voimakasta kosteutta, joka oli aiheuttanut kellarin oven vaurioitumisen.

Käräjäoikeuden tuomio 2.9.2016 nro 16/13482

Käräjäoikeus totesi, että kuntotarkastusraportissa oli tuotu esiin rakennuksen lisätutkimus- ja korjaustarpeita. Raportin mukaan oli tarpeen muun muassa selvittää maanpinnan lähellä olleiden puurakenteiden ja rossipohjan lahovaurioiden laajuutta. Korjaustarpeina mainittiin muun muassa pintavesien alapohjaan valumisen ehkäisy, rossipohjan ja ulkoseinien lahovaurioiden korjaus sekä rakenteiden korjaus niin, ettei uusia vaurioita tule.

Raportin havainnoista ja toimenpidesuosituksista ilmeni, että maanpinnan rakennuksen vierellä tuli olla muotoiltu rakennuksesta poispäin viettäväksi, jotta pinta- ja sulamisvedet eivät pääsisi ohjautumaan ja lammikoitumaan rakennuksen vierustalle. Samoin ilmeni, että puurakenteiden tuli olla vähintään 200 millimetrin korkeudella maasta, jotta ne eivät vaurioituisi. Raportissa oli ilmoitettu, että sokkelissa ei ollut tuuletusaukkoja eikä ulkopuolista kosteuseristystä ja että myyjältä saadun tiedon mukaan rakennuksessa ei ollut salaojajärjestelmää. Raportissa suositeltiin alapohjan kunnon kartoittamiseksi lisätutkimuksia.

Käräjäoikeus katsoi, että ostajilla oli kuntotarkastusraportista ilmenevät seikat huomioon ottaen ollut velvollisuus ulottaa tarkastus myös seikkoihin, joiden selvittäminen edellytti tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajien olisi tullut tarkistaa rakennuksen kunnosta annettujen tietojen paikkansapitävyys sekä selvittää alapohjan lahovaurioiden laajuus. Kaupan teon jälkeen tehdyissä tutkimuksissa ei ollut selvinnyt mitään sellaista, mistä ostajien ei voitaisi katsoa olleen tietoisia jo kuntotarkastusraportin perusteella. Ostajat olivat siis ennakkotarkastuksen laiminlyönnin vuoksi menettäneet oikeutensa vedota kyseisiin seikkoihin virheinä. Sen vuoksi käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Heidi Fröberg.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 4.7.2017 nro 366

A ja B valittivat hovioikeuteen toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset.

Hovioikeus katsoi, että ostajat olivat voineet kuntotarkastusraportista saamansa tiedon perusteella olettaa, että rakennuksessa oli rossipohja muuallakin kuin kellarin kohdalla. Vaikka ostajat olivat kuntotarkastusraportista saaneet tiedon tuuletusluukkujen puuttumisesta, heidän ei voitu edellyttää ymmärtäneen asian merkitystä, kun se ei ilmennyt raportista ja kun raportin mukaan myyjä ei ollut havainnut rakennuksessa puutteita tai vaurioita.

Ostajien oli havaintojensa ja kuntotarkastusraportin perusteella pitänyt olla tietoisia vauriojäljistä ulkoseinissä, varastossa ja kellarissa, raportista ilmenevistä tiedoista riskirakenteesta, puuttuvista tuuletusluukuista, maanpinnan virheellisestä kallistuksesta ja pintavesien valumisesta alapohjaan sekä ulkopuolisen kosteudeneristyksen ja salaojajärjestelmän puuttumisesta. Sisätiloissa ei kuitenkaan ollut havaittu vaurioita eikä ostajilla alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella ollut ollut aihetta epäillä ulkoseinien alaosan lahovaurion ulottumista koko alapohjaan. Myöskään kellariin virtaavan veden ja uppopumpun perusteella ostajilla ei ollut ollut aihetta epäillä veden aiheuttavan kosteusvaurioita alapohjassa laajemmalti. Siksi ostajilla ei ollut ollut velvollisuutta ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi eivätkä he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan.

Kuntotarkastusraportista ilmenevien seikkojen osalta kysymys ei ollut laatuvirheestä. Alapohjarakennetta koskevan virheellisen tiedon osalta kysymys oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta laatuvirheestä ja alapohjarakenteiden vaurioiden osalta saman momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä. Virheet olivat olennaisia.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja purki kaupan.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Juha Halijoki, Eija Pitkänen ja Tanja Makkonen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

C:lle myönnettiin valituslupa. C vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. A ja B vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

1. A ja B ovat 2.11.2012 ostaneet 85 000 euron kauppahinnalla C:ltä kaksi kiinteistöä. Niistä toisella sijaitsee vuonna 1958 rakennettu liikekiinteistö/asuinrakennus, joka on muutettu kokonaan asuinkäyttöön. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, voivatko ostajat vedota maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna laatuvirheenä mainitun rakennuksen alapohjan lahovaurioihin ja alapohjan rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen. Asiassa on erityisesti otettava kantaa siihen, ovatko ostajat menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheenä mainittuihin seikkoihin ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi.

2. Asiassa on riidatonta, että C (jäljempänä myös myyjä) on antanut ennen kiinteistönkauppaa A:lle ja B:lle (jäljempänä myös ostajat) virheellisen tiedon, että rakennuksessa on muutoin kuin kellarin kohdalla ollut tuulettuva alapohja, vaikka rakennuksen alapohjarakenteena on ollut maanvarainen betonilaatta. Riidatonta on myös, että rakennuksen alakerran asuintilojen alla olevassa alapohjarakenteessa on ollut laaja-alainen lahovaurio. Hovioikeus on katsonut, että kiinteistössä on alapohjarakennetta koskevan virheellisen tiedon vuoksi maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe ja alapohjan lahovaurioiden vuoksi saman momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe, joiden perusteella ostajilla on oikeus purkaa kauppa.

3. Ostajat ovat alemmissa oikeuksissa vedonneet virheinä myös muihin seikkoihin kuin alapohjarakenteesta annettuun tietoon ja alapohjan lahovaurioihin. Hovioikeus on katsonut, että nämä seikat olivat ilmenneet heille ennen kaupantekoa esitetystä kuntotarkastusraportista ja että näitä seikkoja ei ollut pidettävä laatuvirheinä. Ostajat eivät ole hakeneet muutosta hovioikeuden tuomioon eivätkä he ole Korkeimmassa oikeudessa riitauttaneet hovioikeuden johtopäätöksiä mainituilta osin. Korkeimmassa oikeudessa ei siten enää ole kysymys näistä muista virheiksi väitetyistä seikoista.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta koskeva sääntely ja oikeuskäytäntö

4. Kiinteistön virhettä koskevien maakaaren säännösten lähtökohtana on, että myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle ennen kauppaa ostopäätöksen kannalta merkitykselliset tiedot. Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan myyjä vastaa sekä virheellisten tietojen antamisesta että tiedossaan olevien, kaupan kannalta merkityksellisten seikkojen ilmoittamatta jättämisestä. Vastuuta virheellisestä tai harhaanjohtavasta tiedosta ei kuitenkaan ole, jos tiedon ei voida olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lisäksi myyjä vastaa siitä, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut siltä edellyttää.

5. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevan säännöksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan ja myyjän velvollisuuksia siten, ettei myyjän virhevastuu muodostu liian ankaraksi (HE 120/1994 vp s. 21).

6. Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp s. 56–57) mukaan ostajan on suoritettava kiinteistön tarkastus tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

7. Korkein oikeus toteaa, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

8. Korkein oikeus on ratkaisuissaan KKO 2004:78 ja KKO 2009:31 arvioinut ostajan ennen kauppaa kiinteistön kunnosta saamien tietojen vaikutusta ostajan tarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisussa KKO 2004:78 on ollut kysymys siitä, saivatko ostajat vedota virheenä kiinteistöön kuuluneen omakotitalon rakennusvirheisiin, kun he olivat jo ennen kauppaa saaneet tiedon rakennuksessa havaituista kosteusvaurioista. Vaurioiden syy ei ollut ilmennyt ostajille ennen kauppaa esitetystä kosteuskartoituksesta. Korkein oikeus katsoi, että vaikka kosteusvaurioiden havaitseminen asetti ostajalle tavanomaista laajemman tarkastusvelvollisuuden, kosteuskartoituksessa havaittujen vaurioiden laajuus ja laatukaan huomioon ottaen ostajien ei voitu katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät olleet edellyttäneet tavanomaisesta poikkeavia ja kiinteistöön kajoavia tarkastustoimia ennen kaupasta päättämistä.

9. Ratkaisussa KKO 2009:31 on ollut arvioitavana, saiko ostaja vedota omakotitalon yläpohjan kosteusvaurioon, kun kauppaa edeltävässä kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä, ja savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen. Koska katon vuotamista ei kuitenkaan ollut havaittu tai epäilty, Korkein oikeus katsoi, ettei kuntotarkastusraportista ilmenneiden tietojen perusteella ollut ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio, eikä ostajalla ollut erityistä syytä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi.

10. Arvioidessaan sitä, oliko ostajilla ollut vaurioista tai riskitekijöistä saamansa tiedot huomioon ottaen oikeus vedota kiinteistössä kaupan jälkeen havaittuihin virheisiin, Korkein oikeus on siten kummassakin ratkaisussa ottanut huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laadun ja laajuuden (KKO 2004:78, kohta 6 ja KKO 2009:31, kohdat 8–9).

Ostajien ennen kauppaa saamat tiedot

11. Ostajat ovat tarkastaneet kohteen itse syksyllä 2012. Tarkastuksen yhteydessä myyjä ja hänen puolisonsa ovat antaneet ostajille tietoja kiinteistöstä ja kertoneet, että talossa oli teetetty kuntotarkastus. Myyjä on myöhemmin lähettänyt ostajille rakennusmestarin laatiman, 28.5.2012 päivätyn omakotitalon kuntotarkastusraportin, joka on ollut ostajien käytössä noin viikon ajan.

12. Kuntotarkastusraportissa on todettu muun muassa seuraavaa:

Kuntotarkastusraportin alussa on yleiskuvaus kohteesta ja taulukko oleellisimmista tarkastushavainnoista. Yleiskuvauksen mukaan tarkastuksen kohteena on vuonna 1958 rakennettu liikekiinteistö/asuinrakennus, joka on muutettu kokonaan asuinkäyttöön. Rakennuksen kellarikerroksessa on maanvarainen betonilaatta, kellarin kohdalla on betoniholvin päällä korokelattia ja muilta osin on tuulettuva rossipohja.

Lisätutkimustarpeina yleiskuvauksessa luetellaan maanpinnan lähellä olevien puurakenteiden lahovaurioiden laajuuden selvittäminen, rossipohjassa havaittujen lahovaurioiden laajuuden selvittäminen, yläpohjan tarkastaminen ja alkuperäisen vesi- ja viemäriputkiston kunnon selvittäminen. Korjaustarpeina esitetään pintavesien alapohjaan valumisen ehkäiseminen, rossipohjan lahovaurioiden korjaaminen, ulkoseinien lahovaurioiden korjaaminen ja rakenteiden korjaaminen niin että ne eivät vaurioidu uudestaan, kellarin oven uusiminen, kulkusillan tekeminen yläpohjaan ja tuloilmaventtiilien asentaminen.

Oleellisimpia havaintoja koskevassa taulukossa mainitaan korjausta tai uusimista edellyttävinä seikkoina muun ohella pintavesien valuminen alapohjaan, rossipohjassa näkyvillä olevat lahovauriot ja ulkoseinien alaosien lahovauriot. Näistä kaksi viimeksi mainittua on merkitty myös lisätutkimustarpeeksi ja riskirakenteeksi.

Lähtötiedot kohteesta -nimisessä osassa kerrotaan muun ohella tarkastukseen liittyvistä rajauksista ja epävarmuustekijöistä. Siinä todetaan vesikattoa ja yläpohjaa koskevien mainintojen ohella, että tuulettuvan alapohjan kunto on tarkastettu takapihan puolelta vain näkyviltä osin, koska se on hyvin ahdas.

Rakennusteknisiä tietoja kohteesta -nimisessä osassa esitetään rakennuksen alapohjarakenteesta, että kellarissa on maanvarainen betonilaatta ja muulla osalla on tuulettuva alapohja. Siinä myös luetellaan kohteessa tehdyt korjaus- ja muutostyöt, joista mikään ei ole kohdistunut rakennuksen alapohjaan. Lisäksi todetaan, ettei suunniteltuja korjauksia tai omistajan havaitsemia puutteita tai vaurioita ole.

Raportin tarkastushavaintoja koskevassa osassa on esitetty, osin valokuvin havainnollistettuina, rakennuksen eri osista tehtyjä havaintoja. Lisäksi siinä on esitetty havaintojen perusteella tehtyjä johtopäätöksiä ja toimenpide-ehdotuksia perusteineen. Rakennuksen vierustaa, salaoja- ja sadevesijärjestelmää, perustuksia ja alapohjaa koskevassa kohdassa esitetään muun ohella seuraavat havainnot:

- Rakennus on rakennettu kallioiselle rinnetontille.

- Maanpinta/kallio viettää takapihan puolella rakennukseen päin.

- Omistajalta saadun tiedon mukaan rakennuksessa ei ole salaojajärjestelmää.

- Sokkelissa ei havaittu ulkopuolista kosteuseristystä.

- Rakennuksessa on osittain tuulettuva alapohja. Alapohjan kuntoa tarkasteltiin takapihan puolelta. Näkyvillä olevissa puurakenteissa havaittiin lahovaurioita.

- Sokkelissa ei ole tuuletusaukkoja.

13. Edellä mainittujen havaintojen perusteella raportissa esitetään seuraavia johtopäätöksiä ja toimenpide-ehdotuksia: Maanpinnan rakennuksen vierellä tulisi olla muotoiltu rakennuksesta poispäin viettäväksi, jotta pinta- ja sulamisvedet eivät pääse ohjautumaan eivätkä lammikoitumaan rakennuksen vierelle. Pintavesien valuminen talon alle tulisi ehkäistä esimerkiksi betonoimalla sokkelin vierusta tai louhimalla kalliota. Ulkopuolinen kosteudeneristys vähentää rakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitusta. Puurakenteiden tulisi olla vähintään 200 millimetrin korkeudella maasta, jotta ne eivät vaurioituisi. Alapohjan kunnon kartoittamiseksi suositellaan lisätutkimuksia. Raportissa esitetään myös ohje siitä, millaisia tuuletusaukkojen tulisi olla.

14. Raportissa on rakennuksen takapihan puolelta kuva, jossa näkyy rakennuksen takaseinää sekä jyrkästi rakennukseen päin viettävä kallioinen rinne. Lisäksi alapohjan ryömintätilasta on kaksi valokuvaa, joissa näkyy kapeahko kaistale matalaa ryömintätilaa sekä lähellä maanpintaa ja maassa kiinni olevia puurakenteita.

15. Ulkoseiniä ja julkisivuja koskevassa raportin osassa todetaan, että maanpinnan lähellä olevassa ulkoverhouksessa on havaittu lahovaurioita, ja suositellaan lisätutkimuksia lahovaurioiden laajuuden selvittämiseksi. Ohjeena esitetään, että puurakenteiden tulisi olla vähintään 200 millimetrin korkeudella maasta.

16. Asuintiloissa on raportin mukaan tehty pintakosteusmittauksia. Keittiössä on mitattu myös lattian eristetilan kosteus allaskaapin alta. Sisätiloissa ei ole havaittu kosteutta eikä päällepäin näkyviä merkkejä kosteusvaurioista. Raportissa todetaan, että lattian eristetilan kosteutta ei voida pintakosteusmittauksella selvittää.

17. Kellari todetaan tarkastetun aistinvaraisesti. Raportin mukaan kellarissa on silminnähden kosteutta ja omistajan mukaan kellariin tulee keväisin vettä. Kellarissa on uppopumppu poistamassa vettä. Kellarin ovissa on kosteuden aiheuttamia tummentumia. Toimenpide-ehdotuksena esitetään, että kellarin tuuletusta tulisi parantaa ja ovet olisi järkevintä uusia.

18. Asianosaisten ja myyjän puolison käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa kertomasta ilmenee, että myyjä ja hänen puolisonsa olivat ennen kauppaa kertoneet ostajille ainakin kellariin valuvasta vedestä ja kuntotarkastusraportin laatimisen jälkeen tekemistään korjauksista, jotka eivät olleet kohdistuneet alapohjarakenteisiin. He olivat kertoneet, että he aikoivat uusia olohuoneen lattian ja että se nostaisi kauppahintaa. Ostajat olivat ilmoittaneet, ettei lattian uusiminen ollut tarpeen. Myyjä oli ilmoittaessaan kiinteistön hinnaksi 85 000 euroa kertonut käsityksenään, että talo olisi arvokkaampikin.

Kaupan jälkeen havaitut virheet

19. Hovioikeus on katsonut, että kiinteistössä on virhe ensinnäkin sen vuoksi, että alapohjan rakenne on ollut erilainen kuin ostajille on ilmoitettu. Ostajille esitettyyn kuntotarkastusraporttiin on myyjän ilmoituksen perusteella kirjattu, että rakennuksessa on kellarissa maanvarainen betonilaatta ja muilta osin niin sanottu rossipohja eli tuulettuva alapohja. Rakennuksessa on kuitenkin ollut myös muualla kuin kellarin kohdalla maanvarainen betonilaatta.

20. Lisäksi hovioikeus on katsonut, että kiinteistössä on salainen virhe, koska asuintilojen alapohjarakenteissa on ollut lahovaurioita, jotka eivät olleet ilmenneet kuntotarkastusraportista tai olleet rakennuksen rakenteita rikkomatta havaittavissa kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Ostajilla ei ollut ollut erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi. Alapohjan puurakenteet olivat vaurioituneet, koska ne olivat osittain kiinni maanpinnassa ja maanpinta vietti takapihan puolelta rakennukseen päin siten, että pintavedet valuivat rakennuksen alle.

Ostajien tarkastusvelvollisuuden arviointi

21. Korkein oikeus toteaa, että kuntotarkastusraportin mukaan alapohjan puurakenteissa on havaittu lahovaurioita ja alapohjan kunnon kartoittamiseksi on suositeltu lisätutkimuksia. Suositus lisätutkimuksista on esitetty paitsi alapohjaa koskevien havaintojen yhteydessä myös kohteen yleiskuvauksessa ja oleellisimpia havaintoja koskevassa yhteenvedossa. Ostajat ovat siten ennen kauppaa heille toimitettuun kuntotarkastusraporttiin tutustumalla voineet saada tiedon siitä, että alapohjassa on lahovaurioita, joiden laajuutta ei ole selvitetty ja joiden tarkempaa tutkimista kuntotarkastuksen suorittaja on pitänyt tarpeellisena.

22. Kuntotarkastusraportissa on todettu myös, että maanpinta viettää rakennukseen, että rakennuksessa ei ole salaojajärjestelmää ja että sokkelissa ei ole havaittu ulkopuolista kosteuseristystä. Näiden seikkojen vuoksi raportissa on kolmessa eri kohdassa esitetty korjaustarpeena, että pintavesien valuminen alapohjaan tulisi ehkäistä. Ostajat ovat siten tienneet, että alapohja on rakennuksen sijainnin ja puutteellisen rakentamistavan vuoksi ollut pitkään altistuneena kosteudelle tavalla, joka kuntotarkastuksen suorittajan arvion mukaan edellytti jo todettujen vaurioiden laajuuden selvittelyn lisäksi korjaustoimenpiteitä.

23. Kuntotarkastusraportissa ei ole nimenomaisesti todettu, että alapohjassa on lähellä maanpintaa olevia puurakenteita. Siinä on kuitenkin esitetty toimenpidesuosituksena, että alapohjan puurakenteiden tulisi olla vähintään 200 millimetrin korkeudella, jotta ne eivät vaurioituisi. Lisäksi edellä kohdassa 14 mainituista valokuvista on voinut havaita alapohjan puurakenteiden olevan lähellä maanpintaa ja osin jopa kiinni maassa. Ostajat ovat siten saaneet ennen kauppaa tiedon siitä, että ainakin osa alapohjan rakenteista on liian lähellä maanpintaa ja että tästä aiheutuu riski rakenteiden vaurioitumisesta.

24. Ostajat ovat siis ennen kauppaa tienneet paitsi niistä rakennuksen sijaintiin ja rakennustapaan liittyvistä seikoista, jotka ovat pitkäaikaisesti altistaneet alapohjan rakenteet kosteudelle, myös sen, että alapohjassa on vaurioita, joiden laajuus on alapohjatilan ahtauden vuoksi jäänyt selvittämättä. He ovat lisäksi saaneet tiedon siitä, että tarkastuksen suorittaneen rakennusalan ammattilaisen käsityksen mukaan alapohjan lahovaurioiden laajuus olisi syytä selvittää. Näiden tietojen perusteella ostajilla ei ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa on rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita.

25. Toisaalta raportista on ilmennyt, että ensimmäisen kerroksen asuintiloissa ei ole tarkastuksessa havaittu merkkejä kosteusvaurioista ja että myyjä ei ole havainnut rakennuksessa puutteita tai vaurioita. Pelkästään näiden seikkojen perusteella ostajat eivät kuitenkaan tiedossaan olleet vauriot, riskirakenteet ja lisätutkimussuositukset huomioon ottaen ole voineet luottaa siihen, että alapohjan rakenteet olisivat kunnossa siltä osin kuin niiden kuntoa ei ole tarkastuksessa selvitetty. Tällaista päätelmää ei ole myöskään voinut tehdä sen perusteella, mikä on ollut myyjän hintapyyntö tai myyjän käsitys kiinteistön arvosta.

26. Hovioikeus on antanut ostajien tarkastusvelvollisuuden arvioinnissa erityistä merkitystä sille ostajien saamalle virheelliselle tiedolle, että rakennuksessa olisi ollut tuulettuva alapohja. Hovioikeus on katsonut, että ostajilla ei ole ollut aihetta epäillä tätä myyjän ilmoituksen mukaisesti kuntotarkastusraporttiin kirjattua tietoa ja että alapohjarakenteesta saatu tieto on osaltaan vaikuttanut siihen, että ostajien ei ole pitänyt epäillä koko alapohjaan ulottuvaa lahovauriota.

27. Tältä osin Korkein oikeus toteaa, että kuntotarkastusraportissa on ilmoitettu alapohjarakenteeksi tuulettuva alapohja tuomatta esiin sitä, että tähän tietoon voisi liittyä epävarmuutta. Toisaalta raportista ilmenee, että alapohjatila on ahtautensa vuoksi jäänyt osin tarkastamatta, eikä raportti sisällä tarkempaa tietoa alapohjan rakentamistavasta.

28. Kuntotarkastusraportista käy ilmi, että talon sokkelissa ei ole ollut tuulettuvaan alapohjarakenteeseen kuuluvan ryömintätilan tuulettumisen mahdollistavia tuuletusluukkuja. Ostajille ei myöskään ole ennen kauppaa esitetty, että ryömintätilan tuuletus olisi järjestetty jollakin muulla tavalla. Edellä kohdassa 14 mainituissa alapohjan tarkastetusta osasta otetuista valokuvista on havaittavissa vain lyhyt kaistale matalaa ryömintätilaa, jonka reunassa puurakenteet tulevat maahan kiinni. Näiden seikkojen lisäksi ostajat ovat olleet kohdassa 24 todetusti tietoisia siitä, että lattiarakenteet ovat olleet pitkäaikaisen kosteusrasituksen kohteena ja että alapohjassa on ollut havaittavissa kosteusvaurioita, joiden laajuutta on ollut syytä selvittää.

29. Kohdassa 28 mainitut seikat huomioon ottaen Korkein oikeus katsoo, että ostajat eivät ole pelkästään raportissa alapohjarakenteesta olevien mainintojen perusteella voineet olettaa, että yli viisikymmentä vuotta vanhassa rakennuksessa olisi asianmukaisesti toimiva tuulettuva alapohja, joka estäisi rakennuksen perustuksiin valuvaa vettä kastelemasta lattiarakenteita. Vaikka rakennuksen tarkastamatta jääneessä osassa asuintilojen lattiarakenteiden alla olisikin ollut valokuvista ilmenevän kaltainen ryömintätila, ostajat olisivat saamiensa tietojen perusteella voineet olettaa sen olevan matala ja vähintäänkin puutteellisesti tuulettuva sekä rajoittuvan vain osaan rakennusta. Ostajat eivät ole siksi voineet tehdä alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella sellaista johtopäätöstä, että alapohjan tarkastamattomassa osassa ei voisi olla rakennuksen asuinkäyttöön vaikuttavia vaurioita ja että kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset olisivat tarpeettomia. Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto.

30. Ostajilla on näissä oloissa ollut erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen. Koska alapohjan vaurioiden laajuuden selvittäminen on ollut tarpeen alapohjarakenteesta annetusta tiedosta riippumatta, tiedon virheellisyydelle ei voida antaa merkitystä.

Korkeimman oikeuden johtopäätökset

31. Korkein oikeus katsoo, että ostajien kohteesta saamat tiedot ovat olleet sisällöltään sellaisia, että ne ovat antaneet ostajille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta rakennuksen alapohjan kunnon selvittämiseksi tarvittaessa rakenteita rikkovin menetelmin. Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön edellyttämättä lisätutkimuksia ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauksia edellyttäviä vaurioita. Alapohjan rakenne ja lahovauriot olisivat tulleet ilmi, jos alapohjan kuntoa olisi selvitetty lisätutkimuksin ennen kauppaa eikä vasta kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät näin ollen voi maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna laatuvirheenä vedota alapohjan lahovaurioihin ja sen rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen. Ostajien kanne on siten perusteeton.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Juha Häyhä, Marjut Jokela (eri mieltä), Jukka Sippo, Tuula Pynnä ja Lena Engstrand. Esittelijä Mia Hoffrén.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Jokela: Olen eri mieltä siitä, miten myyjän antama virheellinen tieto rakennuksen perustamistavasta on vaikuttanut ostajien tarkastusvelvollisuuteen.

Myyjän antamat tiedot myytävästä kiinteistöstä voivat maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan vaikuttaa kahteen suuntaan, joko ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta supistaen tai laajentaen. Myyjän antamina tietoina pidetään ostajalle luovutettuun kuntotarkastusraporttiin sisältyviä tietoja rakennuksen kunnosta ja rakenteista.

Tässä tapauksessa ostajat ovat kuntotarkastusraportista saaneet tiedon siitä, että rakennuksessa on useita kosteusvaurioita. Kuntotarkastusraportin mukaan rakennuksen ulkoseinissä on lahovaurioita ja rakennuksen takaosasta, kylmän varastotilan kohdalta, tehtyjen havaintojen mukaan myös alapohjan puurakenteessa on lahovaurioita. Kalteva rakennuspaikka ja sadevesijärjestelmän puuttuminen ovat lisänneet rakennuksen altistumista kosteudelle. Ostajat eivät ole nämä tiedot saatuaan voineet perustellusti lähteä siitä, että laho- ja kosteusvauriot rajoittuisivat vain raportissa nimenomaisesti mainittuihin rakennuksen kohtiin. Raportissa mainittujen ja niitä vastaavien vaurioiden osalta ostajat eivät voi vedota laatuvirheeseen.

Myyjä on kuitenkin antanut ostajille myös virheellistä tietoa. Kuntotarkastusraportissa ilmoitetaan selvästi ja useassa kohdassa, että rakennuksen perustana on, kellarin kohtaa lukuun ottamatta, tuulettuva rossipohja. Rakennuksen perustuksen korjaamiseksi on ehdotettu vain tuuletusaukkojen tekemistä ja ulkopuolisen vesieristyksen lisäämistä sokkeliin.

Kaupan jälkeen tehdyissä tutkimuksissa on selvinnyt, että rakennuksen perustuksena onkin maanvarainen betonilaatta. Ensimmäisen kerroksen lattia on rakennettu laatan päällä olevan puukoolauksen varaan. Betonilaatta on ollut vesimärkä ja pitkällisen kosteuden johdosta halkeillut. Betonilaatan alla ollut hiekka oli painunut jättäen välitilan laatan alle. Puurakenteet olivat lahonneet, ja puurakenteissa sekä eristeissä oli homekasvustoa. Lahovaurioita oli myös sisälattiassa ja väliseinissä, jotka tuli purkaa ja rakentaa uudestaan. Asiantuntija-arvion mukaan betonilaatta eristyksineen on poistettava ja poisto on ainakin osittain tehtävä asbestityön tavoin.

Myyjän ilmoitus rakennuksen perustamistavasta on sellainen yksilöity ja konkreettinen tieto, johon ostajalla on oikeus luottaa. Tiedon uskottavuutta on lisännyt se, että se on annettu rakennusalan ammattilaisen laatimassa kuntotarkastusraportissa. Katson hovioikeuden tavoin, ettei ostajilla ole ollut maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitettua erityistä syytä epäillä eikä siten myöskään tarkistaa tämän tiedon paikkansapitävyyttä.

Maanvarainen betonilaatta on sinänsä ollut rakentamisaikana yleistynyt perustamistapa. Pelkästään se, että kuvatun laista perustamistapaa pidetään nykyään riskirakenteena ja jopa suunnittelu- ja rakennusvirheenä, ei itsessään merkitse sitä, että tällä tavalla rakennetussa kiinteistössä olisi oikeudellisesti arvioituna laatuvirhe. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan laatuvirhe on kuitenkin syntynyt jo sen johdosta, että myyjä on antanut virheellisen tiedon rakennuksen rakenteista.

Jotta kiinteistössä katsottaisiin olevan laatuvirhe myyjän antaman virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon perusteella, tällaisen tiedon tulee olla vaikutuksellinen. Virheellinen ilmoitus rakennuksen perustamistavasta on tyypillisesti sellainen tieto, jolla voidaan olettaa olevan vaikutusta kaupan tekemiseen tai ainakin kauppahintaan. Korjauskustannukset ja -työn laajuus kuvaavat osaltaan virheellisen tiedon merkitystä mutta myös kiinteistössä olevan virheen olennaisuutta ja mahdollisen hinnanalennuksen määrää.

Betonilaatan poistaminen rakennuksen alta aiheuttaa jo itsessään kustannuksia. Yleisen tiedon varassa voidaan lähteä myös siitä, että märän betonilaatan päällä olevat puurakenteet ovat johtaneet tehokkaasti kosteuden lattiatasoon ja vielä väliseiniinkin. Rakennuksen laajat laho- ja homevauriot ovat siten ainakin osittain virheen muodostavan rakennuksen perustamistavan seuraus.

Ostajat ovat kanteessaan vaatineet kaupan purkua tai toissijaisesti hinnanalennusta. Yhtenä kanneperusteena on ollut myyjän antama virheellinen tieto rakennuksen perustamistavasta. Myyjä on vastustanut kannetta vain sillä perusteella, että ostajat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Oikeudenkäynti on keskittynyt tähän kysymykseen.

Katsoessaan, että myyjä on virhevastuussa kaikista rakennuksen alapohjan vaurioista, hovioikeudella ei ole ollut tarvetta tarkemmin arvioida sitä, mitä taloudellisia vaikutuksia ilmoitetusta poikkeavalla rakennuksen perustamistavalla on tässä tapauksessa ollut ja mitä vaatimuksia ostajilla on sen johdosta oikeus esittää. Katson aiheelliseksi, että asia palautetaan hovioikeuden käsiteltäväksi.